Als Experten und Berater für Immobilientransaktionen unterstützen und beraten wir Unternehmen beim Kauf und Verkauf einer Immobilie. Beim Immobilienkauf gibt es verschiedene Strukturierungsmöglichkeiten, besonders wenn die Liegenschaft in einer Gesellschaft eingebunden ist. Hier werden zwei dieser Möglichkeiten erläutert, der Share Deal und der Asset Deal.

Man spricht von einem Asset Deal, wenn die Immobilie direkt vom Käufer erworben wird. Somit wird bei Gesellschaften als Eigentümer das Aktivum, hier die Immobilie, direkt an den Käufer übertragen.

Bei einem Immobilienkauf, welcher als Share Deal strukturiert wird, ist dies nicht der Fall. Hier bleibt die Immobilie Teil der Gesellschaft. Der Käufer kauft Anteile dieser Gesellschaft und erwirbt so alle Aktiven und Passiven, sowie gegebenenfalls Tätigkeiten. Aus rechtlicher Sicht gehört die Immobilie nach dem Kauf immer noch der Gesellschaft und wird somit nicht direkt an den Käufer übertragen. 

Die Wahl einer Strukturierung für den Immobilienkauf wird oft aus Finanzierungs- oder steuerrechtlichen Gründen getroffen. In der Schweiz ist ein Share Deal für den Verkäufer sehr attraktiv, da eine Wertsteigerung der Gesellschaft bei einem Verkauf nicht direkt besteuert wird, sondern latent in der Gesellschaft beibehalten wird. Des Weiteren muss die Hypothekarschuld nicht vom Verkäufer getilgt werden, was zu einer Arbeitsersparnis führt (keine eigene Bankfinanzierung).  Jedoch ist zu prüfen, ob eine indirekte Grundstückgewinnsteuer anfällt.

Bei einem Immobilienkauf, welcher als Asset Deal strukturiert wird, fällt die Grundstückgewinnsteuer direkt an. Der zu versteuernde Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten. Die Ablösung der Finanzierung kann je nach Laufzeit zudem hohe bis sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigungen verursachen.

Aus einer Finanzierungs- und Steuerbetrachtung des Verkäufers ist der Share Deal also in der Regel vorteilhaft. Jedoch kommt bei einem Share Deal nur ein Käufer infrage, der die gesamte Gesellschaft erwerben möchte, was strategische und finanzielle Überlegungen des Käufers benötigt.

Als Experten sowohl für den Kauf von Immobilien als auch für die Durchführung von M&A-Transaktionen unterstützen wir unsere Kunden in solchen Thematiken regelmässig.